מהם סוגי הריביות העיקריים במשכנתאות?
המשכנתא הבנקאית מורכבת מתמהיל הכולל מסלולי ריבית שונים. מכיוון שהלוואת משכנתא היא לרוב הלוואה ארוכת טווח, לבחירת התמהיל יכולה להיות השפעה גדולה על גובה ההחזר החודשי ועל הסכום הכולל שנחזיר לבנק לאורך כל תקופת ההלוואה.
רגע לפני שנפרט את סוגי הריביות השונים חשוב לזכור שכמו כל הלוואה, גם הלוואת המשכנתא שאנחנו נוטלים מורכבת מקרן ומריבית. רכיב הקרן הוא סכום המשכנתא שלווים מהבנק. כך למשל אם המשכנתא היא בגובה 1,000,000 ₪, זהו גם גובה הקרן. רכיב הריבית הוא אחוז מסוים שאנחנו משלמים מעבר לקרן. כדי לאזן בין המסלולים השונים ולפזר סיכונים נהוג לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממספר מסלולים. איזה סוגי ריבית במשכנתא ישנם? בואו נכיר את המרכזיים שבהם:
ריבית קבועה לא צמודה למדד
הריבית במסלול זה תישאר קבועה לכל אורך תקופת המשכנתא, גם אם תהיה עליה של המדד או של ריבית הפריים. יתרונו המרכזי של מסלול ריבית במשכנתאות זה הוא ביצירת וודאות: גובה ההחזר החודשי יישאר יציב וקבוע. יתרון זה יכול להיות משמעותי, במיוחד בתקופות שבהן המדד וריבית בנק ישראל עולים – וכתוצאה מכך משכנתאות רבות מתייקרות. מצד שני, הריבית במסלול זה נחשבת לאחת הגבוהות ביחס למסלולים אחרים, ולכן היא כדאית במיוחד בעתות של ריבית נמוכה בעת נטילת המשכנתא. בנוסף, במידה שתרצו בעתיד למחזר את המשכנתא למשל בעקבות ירידת הריביות, תצטרכו לשלם עמלת פירעון גבוהה.
ריבית קבועה וצמודה למדד
במסלול זה הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה. אז מה בכל זאת ההבדל ביחס לריבית הקבועה והלא צמודה למדד? העובדה שהקרן (יתרת הסכום לתשלום) וגובה ההחזר החודשי משתנים בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. יתרונות מסלול זה הם ביצירת החזר יחסית יציב, בשל החזר שגובהו ישתנה רק בעקבות שינויים במדד המחירים לצרכן. בנוסף, הריבית במסלול זה נחשבת לזולה יחסית. מצד שני, בעתות של אינפלציה גבוהה הריבית במסלול זה צפויה להתייקר בחדות. התייקרות משמעותית של מדד המחירים תגדיל גם את יתרת הקרן בהתאם, ועשויה לגרום לכך שלמרות שההחזרים החודשיים שולמו במשך שנים, יתרת הקרן לא קטנה ואפילו גדלה. במקרים רבים ביצוע שינויים במסלול זה יהיה כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם.
ריבית משתנה צמודה למדד
במסלול זה הריבית משתנה אחת לתקופה, למשך כל 3 או 5 שנים, בהתאם למגמות הריבית במשק. בנוסף, גם במסלול זה הקרן וההחזרים החודשיים צמודים למדד המחירים לצרכן. הריבית במסלול זה צפויה להיות נמוכה יותר ממסלולים שאינם צמודי מדד. בנוסף, במועד שינוי הריבית אין לרוב עמלת פירעון מוקדם, מה שמאפשר לעבור למסלול משתלם יותר במידה שהריבית התייקרה. למרות היתרונות של מסלול זה, חשוב לזכור שהריבית המשתנה וההצמדה למדד עשויים להגדיל את חוסר הוודאות ואת רגישות המסלול לאינפלציה (עליות המחירים במשק).
ריבית משתנה לא צמודה
גם הריבית במסלול זה משתנה אחת לתקופה, אך היא אינה צמודה למדד ולכן הקרן אינה מושפעת מהשינויים במדד. גם במקרה זה, לרוב אין עמלת פירעון מוקדם במועד שינוי הריבית. מאפיינים אלו מאפשרים ללווים מצד אחד ליהנות מהחזר חודשי קבוע ויציב עד למועד שינוי הריבית, ומצד שני לשנות בעת הצורך מסלול במועד השינוי. יחד עם זאת, הריבית במשכנתאות הנלקחות במסלול זה גבוהה יחסית למסלולים צמודי המדד, בשל גילום עלייה אפשרית במדד המחירים. בנוסף, אין וודאות בנוגע לגובה הריבית במועד השינוי.
ריבית פריים
בשונה ממסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן, מסלול זה צמוד לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח מקובל בגובה 1.5%). גובה הריבית במסלול זה נקבע אחת לחודש בהתאם לשינויים בריבית הפריים, ולכן עלייה או ירידה של ריבית הפריים תשפיע על הריבית במסלול זה. במסלול ריבית פריים אין עמלת פירעון מוקדם ובשונה ממסלולים צמודי מדד, יתרת הקרן יורדת ולעולם לא עולה. לעומת זאת, עליות חדות ומתמשכות בריבית הפריים יגרמו לזינוק בגובה ההחזר החודשי.
השפעת סוג הריבית על ההחזר החודשי של המשכנתא
כמו שנוכחנו לדעת לאורך השנים האחרונות, המציאות הדינאמית משפיעה על ההתרחשויות הכלכליות – וגם על השינויים בגובה החזר המשכנתא החודשי. איך ההחזר החודשי במסלולים השונים עשוי להיות מושפע מהתרחשויות אלו?
ריבית קבועה לא צמודה למדד
במסלול זה גובה ההחזר החודשי יישאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, גם אם המדד או ריבית הפריים יתייקרו.
ריבית קבועה וצמודה למדד
ההחזר החודשי אמור להיות יציב יחסית למסלולים אחרים, אך הוא עדיין חשוף לשינויים במדד המחירים לצרכן.
ריבית משתנה צמודה למדד
מסלול זה מאופיין ברגישות גבוהה יותר לשינויים במדד: עלייה או ירידה של המדד תגרום לשינוי גם בגובה ההחזר החודשי, וגם לשינוי גובה הריבית
במועד קביעת הריבית (אחת למספר שנים).
ריבית משתנה לא צמודה
מכיוון שהריבית במסלול זה משתנה אחת למספר שנים, הוא מאופיין בהחזר חודשי קבוע עד למועד שינוי הריבית.
ריבית פריים
נקבעת אחת לחודש, ומשתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים. בתקופות של העלאות ריבית חדות וממושכות ע"י בנק ישראל, הריבית במסלול זה עשויה להתייקר בחדות.
ביטוח המשכנתא
לצד החזרי המשכנתא שבהם עסקנו בהרחבה, ישנו תשלום חודשי נוסף שחשוב להיות מודעים אליו: ביטוח משכנתא שרכישתו מהווה את אחד התנאים לקבלת משכנתא מהבנק. ביטוח המשכנתא מורכב משני סוגי ביטוחים שונים: ביטוח חיים ומבנה, ומטרתו היא לאפשר לבנק לקבל את כל סכום ההלוואה בעת פטירת אחד או יותר מהלווים או לחילופין כאשר נגרם נזק משמעותי למבנה:
ביטוח חיים למשכנתא
נועד לשלם לבנק את יתרת ההלוואה במקרה של פטירת אחד או יותר מהלווים. בכך מונע ביטוח זה מהשארים את הצורך להיות כבולים להחזר חודשי שאולי יתקשו לעמוד בו.
ביטוח מבנה למשכנתא
נועד לספק הגנה מפני ירידת ערך הנכס כאשר נגרם נזק למבנה, באמצעות כיסוי תרחישים שונים דוגמת רעידת אדמה, שריפה, נזקי טבע, נזקי צנרת, פריצה, גניבה ועוד.
לצד בניית תמהיל המשכנתא האופטימלי, אל תשכחו לבנות את התמהיל הביטוחי המשתלם ביותר עבורכם: השוואת ביטוחי משכנתא תסייע לכם לחסוך בעלויות הביטוח – ולהקטין את ההחזר החודשי.
החברה עושה מאמצים בכדי לוודא שהמידע המוצג בכתבה הינו המידע השלם והמדויק, אולם עשויים להיות שינויים ו/או להופיע בכתבה אי דיוקים ו/או שגיאות. האמור לעיל הינו לידיעה כללית, מהווה תמצית וכחומר רקע בלבד. אין באמור לעיל בכדי להוות ייעוץ ו/או המלצה ו/או חוות דעת מכל סוג שהיא לרכישה ו/או הצטרפות למוצר והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי הניתן עפ"י דין. בכל מקרה של סתירה בפרשנות בין תנאי הפוליסה למידע האמור, יגברו תנאי הפוליסה. כל האמור לעיל הינו תמצית בלבד וזכויות המבוטח יהיו בהתאם לתנאי הפוליסה וסייגיה. מכירת המוצרים כפופה להוראות כל דין להליך חיתום ולנהלי החברה ותתחשב בנתונים האישיים של כל אדם. החברה ו/או מי מטעמה לא אחראים ולא ישאו בכל נזק ו/או הפסד שיגרם לקורא ו/או לצד שלישי כלשהו כתוצאה מהסתמכות ושימוש במידע שלעיל. הפניקס חברה לביטוח בע"מ.
