לכסף שמביאים "מהבית" קוראים 'הון עצמי'.
המשמעות היא פשוטה: אי אפשר לממן רכישת דירה רק באמצעות משכנתא. אין 100% משכנתא.
שיעורי הון עצמי מינימליים לרוכשי דירות
- הון עצמי לדירה ראשונה – לפחות 25% מערך הדירה
- הון עצמי להחלפת דירה – לפחות 30% מערך הדירה החדשה
- הון עצמי לרכישת דירה נוספת – לפחות 50% מערך הדירה
עבור אנשים הרוכשים דירה ראשונה במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', נדרש הון עצמי בגובה 100,000 ש"ח ובישובים מסוימים הוא אף עומד רק על 60,000 ש"ח, בגלל מענקים שמעניקים הישובים האלו. עוד חשוב לציין כי ערך המשכנתא בפרויקט 'מחיר למשתכן' נקבע על פי הערך הריאלי של הדירה ולא על פי הערך בפועל וכך יכול הבנק להעניק משכנתא בהיקף גבוה מ- 75% וזאת הטבה משמעותית.
איך ההון העצמי משפיע על המשכנתא שלכם?
ראשית, שיעור ההון העצמי המינימלי קובע, בהתאמה, את שיעור המשכנתא המקסימלי – מה הסכום המירבי שתוכלו לקבל מהבנק לצורך רכישת הדירה. אם אתם נדרשים להון עצמי של לפחות 25% ממחיר הדירה, תוכלו לקבל משכנתא עד 75% ממחיר הדירה.
בנוסף, ההון העצמי שתביאו אתכם לעסקת הרכישה של הדירה יקבע בפועל גם את גובה הריבית שתשלמו על המשכנתא.
בעניין הריבית הכלל הוא פשוט: ככל ששיעור ההון עצמי שתביאו אתכם יהיה גבוה יותר כך הריבית שתקבלו על המשכנתא תהיה אטרקטיבית יותר.
בזמן הגשת הבקשה למשכנתא בבנק, עליכם לציין את ההון העצמי שיעמוד לרשותכם בעת רכישת הדירה וקבלת המשכנתא. הבנק בודק את הדברים לפני שהוא מאשר לכם את המשכנתא.
המשכנתא שתקבלו היא "הכסף האחרון" ברכישה. כלומר, לפני שמשלמים תמורת הדירה בעזרת כספי המשכנתא, יש לשלם את המקדמות והתשלומים הראשונים באמצעות כסף שאינו משכנתא. דהיינו, ההון העצמי.
איך משיגים הון עצמי?
עבור זוגות צעירים ומשפחות צעירות שניצבים לפני רכישת הדירה הראשונה, המקור העיקרי להון עצמי הוא סיוע כספי מההורים. הורים רבים חוסכים לאורך שנים במיוחד למטרה זו – לספק לילדים הון עצמי מינימלי לרכישת דירה.
עבור משפחות שמשדרגות את הדירה שלהן – כלומר מוכרות את הדירה הנוכחית שלהן כדי לרכוש דירה גדולה יותר – עיקר ההון עצמי בא כמובן ממכירת הדירה הישנה.
מה האפשרויות של מי שאין לו או חסר לו הון עצמי?
חסכונות נזילים
זאת, כמובן, האפשרות המועדפת: חסכונות נזילים שניתן לפדות ולייעד לטובת רכישת הדירה. השלמת הון עצמי באמצעות חסכונות אינה יוצרת חובות נוספים על המשכנתא.
משכנתא על נכס של קרוב משפחה
ממשכנים דירה של הורים או אחים ובעזרת הכסף שמתקבל משלימים את ההון עצמי לרכישת הדירה. בשיטה זו יש בפועל שתי הלוואות להחזיר. אופציה זאת אפשרית רק מקרובי משפחה מדרגה ראשונה – הורים או אחים.
הלוואות בנקאיות
עוד פתרון שיוצר עומס חובות ואינו מומלץ אך הוא קיים. יש לדעת כי במקרים רבים הבנק למשכנתאות יסרב לתת את המשכנתא אם יתברר שההון העצמי מקורו בהלוואה בנקאית או הלוואה מחברת אשראי.
הלוואות כנגד חיסכון
למי שיש חסכונות לא נזילים כגון תוכניות פנסיה וקרנות השתלמות, יכול לקבל הלוואות נוחות כאשר החיסכון מהווה בטוחה להלוואה. עדיף לקחת את ההלוואות כנגד חיסכון בקרנות השתלמות ככל שניתן. גם באופציה זו להשלמת הון עצמי, יש בפועל שתי הלוואות להחזיר. בהשוואה לאופציות אחרות הכרוכות בחובות נוספים, זו האופציה המועדפת.
שיעבוד נכס קיים
אופציה זו זמינה רק למי שרוכש דירה נוספת. ניתן לשעבד את הדירה הנוכחית כדי לממן את ההון העצמי לצורך קבלת משכנתא לרכישת הדירה הנוספת.
ביטוח המשכנתא – תכניסו אותו לחישובים
הריגוש של בחירת דירה ורכישת דירה עלול לגרום לטעויות. חייבים לפעול לאורך כל הדרך בקור רוח ושיקול דעת.
שתי טעויות נפוצות בדרך למשכנתא:
- לשכוח שרכישת דירה כרוכה גם בהרבה הוצאות נלוות מעבר לעלות הדירה – שכר עורך דין, הובלה, שיפוץ, ריהוט, ייעוץ למשכנתא וכד'. בתכנון התקציבי אל תשכחו את ההוצאות האלה.
- לשכוח את ביטוח המשכנתא, שמהווה חלק מהעלות החודשית של המשכנתא, יחד עם החזר ההלוואה.
בניגוד להוצאות הנלוות האחרות, שהן בחירה, ביטוח משכנתא הוא חלק מעסקת המשכנתא עפ"י חוק. כלומר, הסכום שמשלמים כל חודש בגין המשכנתא על הדירה כולל את החזר המשכנתא לבנק המלווה ואת עלות הביטוח לחברת הביטוח ממנה רכשתם את הביטוח למשכנתא. מן הסתם, ככל שהמשכנתא גבוהה יותר, עלות הביטוח תהיה גבוהה יותר.
קחו זאת בחשבון בעת תכנון התקציב לדירה ותכנון המשכנתא שאתם מתכננים לקחת.
עוד בנושא:
החברה עושה מאמצים בכדי לוודא שהמידע המוצג בכתבה הינו המידע השלם והמדויק, אולם עשויים להיות שינויים ו/או להופיע בכתבה אי דיוקים ו/או שגיאות. האמור לעיל הינו לידיעה כללית, מהווה תמצית וכחומר רקע בלבד. אין באמור לעיל בכדי להוות ייעוץ ו/או המלצה ו/או חוות דעת מכל סוג שהיא לרכישה ו/או הצטרפות למוצר והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי הניתן עפ"י דין. בכל מקרה של סתירה בפרשנות בין תנאי הפוליסה למידע האמור, יגברו תנאי הפוליסה. כל האמור לעיל הינו תמצית בלבד וזכויות המבוטח יהיו בהתאם לתנאי הפוליסה וסייגיה. מכירת המוצרים כפופה להוראות כל דין להליך חיתום ולנהלי החברה ותתחשב בנתונים האישיים של כל אדם. החברה ו/או מי מטעמה לא אחראים ולא ישאו בכל נזק ו/או הפסד שיגרם לקורא ו/או לצד שלישי כלשהו כתוצאה מהסתמכות ושימוש במידע שלעיל. הפניקס חברה לביטוח בע"מ.
